Kategorien
Uncategorized

Luftbilder

Wie sah das früher aus? Stand der Baum vor 30 Jahren schon? Antworten auf solche Fragen sind im Nachbarrecht mitunter matchentscheidend. Luftbilder können helfen.

Das Bundesamt für Landestopografie betreibt unter map.lubis.admin.ch ein Luftbild-Informationssystem mit 320’000 Luftbildern aus fast 100 Jahren.

Auch das Bildarchiv der ETHZ verfügt über zahlreiche Luftbilder aktueller und früherer Jahre: ba.e-pics.ethz.ch/

Kategorien
Entscheide

„Benützungsrecht für Garten“ führte zum Streit

Entscheid des Bundesgerichts vom 30.04.2018

Herr und Frau B. sind Eigentümer einer Liegenschaft. Frau F. ist Eigentümerin der unmittelbar daran angrenzenden Liegenschaft . Auf dem Grundstück von Herrn und Frau B. lastet eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit, und zwar ein „Benützungsrecht für Garten“ zu Gunsten der Liegenschaft von Frau F.

Herr und Frau B. klagten gegen Frau F. Sie verlangten, das Gericht solle Frau F. verpflichten, den Garten zu räumen und ihn nur zur Anpflanzung von Gemüse, Kräutern und niedrigen Sträuchern zu nutzen. Das Bezirksgericht wies die Klage ab. Herr und Frau B. gelangten ans Obergericht. Dieses hiess die Klage gut. Damit lag der Ball bei Frau F., die vor Bundesgericht verlangte, die Klage abzuweisen – und scheiterte.

Der Dienstbarkeitsvertrag vom 1. Oktober 1986 umfasst das Benützungsrecht für die Gartenfläche die Anpflanzung von Gemüse, Kräutern, Blumen und niedrigen Sträuchern. Das Aufstellen von Mobilien (Pergola, Tische, Stühle und Grill) wird im Vertrag nicht erwähnt. Nach Auffassung des Obergerichts, dessen Entscheid von Frau F. angefochten wurde, könne es nicht als notorisch gelten, dass ein Garten, in welchem es erlaubt sei, Gemüse, Kräuter usw. anzupflanzen, überdies als Erholungsraum und Aufenthaltsort diene, in welchem das entsprechende Mobiliar aufgestellt werden darf. Aus dem Wortlaut des Vertrags gehe unmissverständlich hervor, dass die Benützung des Gartens auf die Anpflanzung von niedrigen Pflanzen beschränkt sei. Eine über die Gartenpflege hinausgehende Berechtigung zum Verweilen auf der Gartenfläche stehe mit dem Vertragstext nicht im Einklang und müsse deshalb als nicht erlaubt gelten.

Dagegen brachte Frau F. diverse Argumente vor, die das Bundesgericht allesamt verwarf:

Erstens würde das Obergericht ignorieren, dass die Beschwerdegegner gar nicht bestritten hätten, dass die Platzierung von Sitz- und Liegegelegenheiten, Gartentischen, Sonnenschutzeinrichtungen, Spielsachen, Grillgeräten etc. dem Zweck entspreche, welcher der Dienstbarkeit vernünftigerweise zugrunde zu legen sei. Die Feststellung der Vorinstanz, wonach es nicht notorisch sei, dass ein Garten, in welchem es erlaubt sei, Gemüse, Kräuter usw. anzupflanzen, auch als Erholungsraum diene, nehme in keiner Weise Bezug darauf, dass der gegenteilige Sachverhalt im vorliegenden Fall als erstellt zu gelten habe. Indem die Vorinstanz auch die Räumung der Holztreppe verfügt habe, habe sie den Beschwerdegegnern mehr zugesprochen, als diese ursprünglich verlangt hätten. Im Übrigen stelle die Holztreppe den Zugang zum Garten sicher, losgelöst davon, welche Funktionen dieser erfülle.

Weiter steht für Frau F. fest, dass die Dienstbarkeitsfläche bereits seit 1988 stets in der heute zur Diskussion stehenden Weise mit den entsprechenden Mobilien und der Holztreppe als Zugang genutzt wurde, früher auch noch mit einem Sandkasten. Herr und Frau B. hätten diesen Zustand bereits beim Kauf im Oktober 2002zur Kenntnis genommen. Sie hätten nicht gutgläubig auf das Grundbuch vertrauen dürfen, weil sie aufgrund der geschilderten Umstände damit hätten rechnen müssen, dass sich die Dienstbarkeit nicht auf das Recht zur Bepflanzung beschränken, sondern auch das Recht beinhalten würde, den Garten als Erholungsraum und Aufenthaltsort zu nutzen.

Schliesslich macht Frau F. geltend, dass Herr und Frau B. die erweiterte Nutzung des Gartens auch nach dem Erwerb des Grundstücks jahrelang geduldet hätten. Erstmals und einzig mit Schreiben im Jahr 2011 hätten sie den Sitzplatz mit Grill beanstandet und dazu ausdrücklich festgehalten, dass dies solange geduldet werde, als es nicht zu Nachtruhestörungen oder weiteren Beeinträchtigungen ihrer Privatsphäre komme. Damit hätten die Beschwerdegegner den Eindruck erweckt, nicht auf ihrem Recht zu beharren. Dies gelte umso mehr, als der Zustand während achteinhalb Jahren angedauert hatte. Aufgrund jener Erklärung von Herrn und Frau B. sei sie, Frau F. , davon ausgegangen, dass Herr und Frau B. auf ihr Recht verzichtet hätten.

Das Bundesgericht findet klare Worte:

Das Obergericht habe sehr wohl beachtet, dass Frau F. den Garten während vieler Jahre als Erholungsraum benutzt hatte. Auch sei dem Obergericht nicht entgangen, dass Herr und Frau B. beim Erwerb des Grundstücks von dieser Nutzung Kenntnis hatten. Wenn das Obergericht daraus nicht die gleichen Schlüsse wie Frau F. zog, betrifft dies nicht eine vermeintlich willkürliche oder lückenhafte Feststellung des Sachverhalts, sondern Fragen der korrekten Handhabung des Dienstbarkeitsrechts. Dies gilt auch für den Vorwurf, der Räumungsbefehl gehe zu weit. Dieser auferlegt Frau F. eine Verpflichtung, den Garten zu räumen und ihn künftig nur zur Anpflanzung von Gemüse, Kräutern und niedrigen Sträuchern zu nutzen. Welche konkreten Gegenstände und Installationen damit zu entfernen sind, lässt sich dem Dispositiv des vorinstanzlichen Urteils nicht entnehmen. Entsprechend geht auch der Vorwurf ins Leere, das Obergericht würde von Frau F. die Entfernung von Dingen verlangen, die auch für die Nutzung des Gartens zwecks Anpflanzung von Gemüse, Kräutern und niedrigen Sträuchern benötigt würden. Sollten unter den Parteien diesbezügliche Meinungsverschiedenheiten auftreten, wäre darüber allenfalls in einem Erläuterungsverfahren (Art. 334 ZPO) oder im Rahmen der gerichtlichen Vollstreckung (Art. 335 ff. ZPO) zu befinden.

Das Bundesgericht äusserte sich auch zum Vorwurf, dass Herr und Frau B. die Räumung des Gartens verlangen, obwohl sie bei dessen Erwerb um die erweiterte Nutzung wussten, diese jahrelang duldeten und noch im Jahre 2011 erklärten, diese weiterhin zu dulden, sofern es zu keiner Störung der Nachtruhe käme. Das Bundesgericht verweist auf Art. 738 ZGB, wonach für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit eine Stufenordnung gilt. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund, das heisst den Begründungsakt, zurückgegriffen werden. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit – im Rahmen des Eintrags – aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist. Ausnahmsweise hat sich das Bundesgericht über diese Grundsätze hinweggesetzt und der so genannt natürlichen Publizität Vorrang vor der grundbuchlichen eingeräumt (vgl. BGE 137 III 145 E. 3.3.3 S. 149, 153 E. 4.2.3). Dem Obergericht ist keine Willkür vorzuwerfen, wenn es eine solche Ausnahmesituation im konkreten Fall verneinte. Ebenso wenig ist es willkürlich, wenn das Obergericht das Verhalten von Herrn und Frau B. nicht so interpretierte, dass sie je damit einverstanden gewesen wären, dass Frau F. den Garten auch als Erholungsraum nutzen könnte. Daran ändert auch nichts, dass Herr und Frau B. im Jahr 2011 in einem Schreiben an Frau F. erklärten, nichts gegen eine solche Nutzung zu haben, solange sie nicht in ihrer Nachtruhe oder Persönlichkeit beeinträchtigt würden. Das Obergericht konnte dieses Schreiben willkürfrei dahingehend interpretieren, dass sie die Nutzung des Gartens als Erholungsraum weiterhin bloss auf Zusehen hin dulden würden, ohne Hand zu einer rechtsgeschäftlichen Ausweitung des Inhalts der Dienstbarkeit zu bieten. Allein dass dieses Schreiben auch anders hätte ausgelegt werden können, begründet keine Willkür.

Kategorien
Grundlagen

Eigentum oder Besitz?

„Darf der das?“

Wie so häufig im Leben: Es kommt darauf an, wer man ist.

Nein, nicht alle Menschen sind gleich. Es spielt eine Rolle, wer Sie sind und wer Ihr Nachbar ist. Dabei geht es nicht um die Person, sondern um die Stellung, die eine Person im zivilen Recht inne hat.

Im Zivilrecht macht es einen Unterschied, ob man Eigentümer eines Grundstücks ist, oder es nur mietet.

Rechte und Pflichten sind unterschiedlich für Eigentümer und Mieter. Im öffentlichen Recht sieht die Sache wieder anders aus; so gelten z.B. die von den Gemeinden erlassenen Polizeireglemente gegenüber jedermann.

Wenn Sie wissen wollen, ob Sie eine bestimmte Störung hinnehmen müssen, sollten Sie zunächst der Frage nachgehen, wer der Störer ist. Es gibt durchaus unterschiedliche Gründe, weshalb man ein Haus oder eine Wohnung „hat“.

Eigentum ist das umfassende dingliche Herrschaftsrecht. Der Grundeigentümer ist aber verpflichtet, bei der Ausübung seines Eigentums sich aller übermässigen Einwirkung auf das Eigentum des Nachbarn zu enthalten. In der Alltagssprache werden Eigentum und Besitz oft gleichbedeutend verwendet. Für die Juristen ist der Grundeigentümer nur der, welcher im Grundbuch als Eigentümer einer bestimmten Parzelle eingetragen ist.

In der juristischen Sprache beschreibt Besitz demgegenüber „die tatsächliche Gewalt über eine Sache“. Einfaches Beispiel: Wer im Grundbuch als Eigentümer einer Wohnung eingetragen ist und diese selbst bewohnt, ist gleichzeitig Eigentümer und Besitzer. Wer seine Eigentumswohnung vermietet, macht den Mieter zum Besitzer der Wohnung, bleibt aber selber Eigentümer.

Eigentum und Besitz sind im ZGB geregelt. Miete ist ein Vertrag und damit im Obligationenrecht geregelt. Was ein Eigentümer darf (und was nicht), ergibt sich darum nur aus dem ZGB. Was ein Mieter darf (und was nicht), ergibt sich sowohl aus dem ZGB (Besitzer) als auch aus dem Obligationenrecht. Ein Mieter kann nicht die Rechte eines Eigentümers ausüben.

Im Alltag ist diese Unterscheidung relevant, wie folgendes Beispiel zeigt: Eigentümer Ernst hat im Garten seines Einfamilienhauses eine Eiche stehen. Sie ist sein ganzer Stolz, wurde sie doch zu seiner Geburt vor 29 Jahren gepflanzt. Ernst hat eine emotionale Bindung zu diesem Baum, dessen Stamm 4 Meter neben der Grenze aus dem Boden schiesst. Neben Ernst wohnt Marco. Marco mietet das benachbarte Einfamilienhaus. Im Herbst besteht Marcos Garten vor allem aus Laub von Ernsts Eiche. Bei starken Winden brechen oft dicke Äste ab und fallen auf Marcos Seite. Was kann Marco tun? Die Eiche verletzt den Grenzabstand – Marco kann die Entfernung des Baums nicht selber verlangen, weil Grenzabstände zwischen Grundstücken wirken. Das dingliche Recht an Marcos Grundstück steht aber nur dem Vermieter als Eigentümer zu. Nicht Marco, sondern nur sein Vermieter kann eine Verletzung des Grenzabstands geltend machen und die Entfernung der Eiche verlangen. Marco ist aber Besitzer des von ihm bewohnten Hauses. Als solcher kann er eine Klage aus Störung seines Besitzes erheben. Der Richter wird prüfen, ob Marcos Sachherrschaft in einem Mass beeinträchtigt wird, das die Grenzen der vernünftigerweise zu duldenden Einwirkungen übersteigt. Der Richter wird dann entscheiden, ob Marco den Laubfall und die fallenden Äste tolerieren muss oder nicht.

Denkbar sind also folgende Konstellationen:

  • Eigentümer gegen Eigentümer
    • Eigentumsrecht (Art. 641 ff. ZGB)
    • Dienstbarkeitsrecht (Art. 730 ff. ZGB)
    • Nachbarrecht (Art. 679 und Art. 684 ff. ZGB)
    • Besitzesrecht (Art. 919 ff. ZGB)
    • Öffentliches Recht (Baurecht, Polizeirecht, etc.)
  • Eigentümer gegen Mieter-Nachbar bzw. dessen Vermieter
    • Eigentumsrecht (Art. 641 ff. ZGB) gegen den Mieter
    • Nachbarrecht (Art. 679 und Art. 684 ff. ZGB) gegen den Vermieter
    • Öffentliches Recht (Baurecht, Polizeirecht, etc.)
  • Mieter gegen Eigentümer-Nachbar
    • Besitzesrecht (Art. 919 ff. ZGB)
    • Öffentliches Recht (Polizeirecht)
  • Mieter gegen Mieter
    • Mietvertragsrecht (Art. 253 ff. OR)
    • Besitzesrecht (Art. 919 ff. ZGB)
    • Öffentliches Recht (Polizeirecht)
Kategorien
Lärm

Cercle Bruit – Vereinigung kantonaler Lärmschutzfachleute

Der Verein Cercle Bruit fördert u.a. die Lärmbekämpfung in der Schweiz.

Von grossem Wert ist der sog. Vollzugsordner, enthaltend

Rechtliche und technische Grundlagen

Planen und Bauen in lärmbelasteten Gebieten

Strassenlärm

Eisenbahnlärm

Fluglärm

Industrie- und Gewerbelärm

Schiesslärm

Alltagslärm

Erschütterungen, Körperschall und leise Störgeräusche

Baustellen / Baulärm

Bauakustik

Schall und Laser

Kategorien
Lärm

Kompetenzzentrum Lärm

Das Kompetenzzentrum Lärm der Abteilung für Umwelt ist die zentrale Anlaufstelle für Lärmfragen im Kanton Aargau.

Folgende Schwerpunkte werden durch das KZL fachlich begleitet:

Kategorien
Pflanzabstände

Es kann keiner länger Frieden haben, als sein Nachbar will.

Zitat: J. Agricola (1499-1566; lutherischer Theologe und Hofprediger)

Bild: Kann (fast) jedem passieren.